محاسبه ماليات نقل و انتقال سر قفلي بساز و بفروشي

نظر به اينکه به موجب ماده 11 قانون اصلاح موادي از قانون ماليات هاي مستقيم مصوب اسفند ماه 1366 تغييراتي در نحوه محاسبه و وصول ماليات نقل و انتقال قطعي املاک و انتقال حق واگذاري محل به عمل آمده با در نظر گرفتن ساير مقررات مربوط به فصل املاک مراتب زير يادآوري مي شود:
1) نقل و انتقال قطعي املاک: با توجه به اصلاح ماده 59 و حذف ماده 60 و تبصره هاي آن و نيز حذف ماده 62 قانون ماليات هاي مستقيم همکاران مالياتي دقت خواهند نمود که از تاريخ اجراي ماده اصلاحي مزبور ( 1371/01/01) ماليات نقل و انتقالات قطعي املاک بدون در نظرگرفتن تاريخ تملک مالک، از ماخذ ارزش معاملاتي زمان انتقال و به نسبت سهم هر مال، به نرخ هاي مقرر در ماده 59 اصلاحي يعني تا مبلغ 20000000 ريال به نرخ 4% و تا60000000 ريال نسبت به مازاد 20000000 ريال به نرخ 8% و نسبت به مازاد 60000000 ريال به نرخ 12% محاسبه و وصول خواهد شد در صورتي که ملک مورد معامله فاقد ارزش معاملاتي باشد ارزش معاملاتي نزديکترين محل مشابه مبناي محاسبه ماليات قرار خواهد گرفت، ضمنا" چنان چه ملک در سنوات قبل داراي ارزش معاملاتي بوده ولي در سال انتقال براي آن ارزش معاملاتي تعيين نشده باشد در اين صورت آخرين ارزش معاملاتي تعيين شده قبلي مناط اعتبار خواهد بود.

2) انتقال حق واگذاري محل
الف - نظر به اينکه به موجب تبصره 1 ماده 59 اصلاحي تعيين ارزش معاملاتي حق واگذاري محل بر حسب نوع کاربري ملک و محل وقوع آن از لحاظ موقعيت تجاري ساير موارد موثر در ارزش آن طبق آئين نامه اي خواهد بود که در سه ماهه اول هر سال توسط وزارت امور اقتصادي و دارائي تهيه و اعلام خواهد شد، لذا بديهي است با اجراي مفاد تبصره يک مزبور و پس از تعيين ارزش معاملاتي حق واگذاري محل ارزش مزبور مبناي محاسبه ماليات انتقال حق واگذاري محل از طرف مالک عين يا صاحب حق به نرخ هاي مقرر در ماده 59 اصلاحي قرار خواهد گرفت البته تا تعيين و ابلاغ آئين نامه مذکور و اعلام ارزش معاملاتي حق واگذاري محل وجوه دريافتي مالک و يا صاحب حق بابت انتقال حق واگذاري محل طبق قسمت اخير تبصره ماده 59 اصلاحي مزبور ماخذ محاسبه و وصول ماليات به نرخ هاي مقرر در ماده 59 ياد شده خواهد بود.

2) انتقال حق واگذاري محل
ب - توجه خواهند داشت که با حذف ماده 73 و تبصره هاي آن و ماده 79 و تبصره آن از اول سال جاري نحوه محاسبه ماليات انتقال حق واگذاري محل اعم از اينکه انتقال دهنده مالک عين بوده و يا مالکيتي نسبت به عين نداشته باشد، (مانند مستاجر صاحب حق واگذاري محل) يکسان گرديده و طبق نرخ هاي مقرر در ماده 59 اصلاحي مذکور خواهد بود.

3) نقل و انتقال قطعي ملک توام با حق واگذاري محل:
الف – چنان چه ملک مورد معامله توام با حق واگذاري محل انتقال داده شود در اين صورت ميبايستي ارزش معاملاتي حق واگذاري محل و يا وجوه دريافتي مالک بابت حق واگذاري محل (حسب مورد) به شرح مذکور در بند 2 فوق الذکر با رعايت تبصره هاي 1 و 2 ماده 59 اصلاحي به ارزش معاملاتي ملک اضافه شده و يک جا ماخذ محاسبه و وصول ماليات متعلق به نرخ هاي فوق الذکر قرارگيرد.

3) نقل و انتقال قطعي ملک توام با حق واگذاري محل:
ب – تا تعيين و اعلام آئين نامه موضوع تبصره يک الحاقي به ماده 59 اصلاحي در مواردي که مبلغ مورد معامله بابت عين ملک و حق واگذاري محل تفکي نشده باشد براي تعيين وجوه مربوط به حق واگذاري محل بايستي ضمن تعيين ارز روز ملک مورد معامله توام با حق واگذاري محل و مقايسه آن با ارزش روز همان ملک با فرض نداشتن موقعيت تجار (بدون توجه به ارزش معاملاتي ملک) مابه التفاوت حاصل که همان مبلغ بابت موقعيت تجاري ملک (حق واگذاري محل) مي باشد به ارزش معاملاتي ملک اضافه و به شرح مذکور در قسمت الف اين بند ماخذ محاسبه و وصول ماليات متعلق قرارگيرد. به طور مثال چنان چه دريافتي مالک بابت ملکي که متضمن موقعيت تجاري نيز بوده و ارزش معاملاتي ملک آن شش ميليون ريال است کلا" سي ميليون ريال و ارزش روز ملک مزبور با فرض نداشتن موقعيت تجاري 20000000 ريال باشد در اين صورت از مبلغ دريافتي مزبور 10000000 ريال آن (10000000= 20000000- 30000000) مربوط به حق واگذاري محل خواهد بود که البته رقم اخير الذکر با ارزش معاملاتي ملک جمع و 16000000 ريال يک جا ماخذ محاسبه و مطالبه ماليات به نرخ هاي مذکور در ماده 59 اصلاحي قرار خواهد گرفت. بديهي است که در مالکيت هاي مشاع همان طور که فوقا" نيز اشاره گرديد بايد سهم هر مالک جداگانه ماخذ محاسبه و وصول ماليات قرارگيرد.

4) با توجه به اصلاح ماده 78 قانون ماليات هاي مستقيم راجع به واگذاري ساير حقوق مالکين عين نسبت به املاک (غير از مواردي که ضمن مواد 53 تا 77 ذکر شده است) از قبيل حق رضايت دريافتي مالک موقع رد و بدل شدن محل مورد واگذاري بين مستاجرين، نظايرآن ها (دريافتي مالک در هر مورد به نرخ هاي مذکور در ماده 59 اصلاحي ماخذ محاسبه ماليات قرار خواهد گرفت.

5) با توجه به اينکه گواهي انجام معامله موضوع ماده 187 قانون ماليات هاي مستقيم مصوب 1366 پس از وصول بدهي هاي مالياتي مربوط به مورد معامله وسيله حوزه مالياتي ذيربط صادر مي گردد بديهي است که ذکر رقم حق واگذاري محل در گواهي هاي صادره مزبور که مبناي محاسبه ماليات مربوط قرار گرفته از نظر مقررات مالياتي ضرورتي نخواهد داشت. البته حوزه هاي مالياتي بايد توجه داشته باشند که فهرست خلاصه معاملات واصله در اجراي ماده 185 قانون ياد شده توسط صاحبان دفاتر اسناد رسمي و به طورکلي نقل و انتقالات انجام شده در محدوده آن ها بايد به موقع رسيدگي و چنان چه احيانا" با توجه به مبلغ مذکور در سند بابت انتقال حق واگذاري محل و يا به هر نحوه ديگر مالياتي قابل مطالبه باشد طبق مقررات اقدام لازم معمول دارند.

6) در اجراي مقررات ماده 77 اصلاحي نيز ماليات نقل و انتقال قطعي ملک مورد انتقال بايستي به نسبت ارزش معاملاتي عرصه و اعيان تقسيم و ماليات متعلق به اعيان در احتساب ماليات بساز و بفروشي منظورگردد، به عنوان مثال چنان چه ارزش معاملاتي عرصه و اعيان ملک مورد انتقال به ترتيب 36000000 و 28000000ريال باشد کل ماليات نقل و انتقال قطعي متعلق 4480000 ريال و ماليات متعلق به اعيان و قابل کسر از ماليات بساز و بفروشي طبق محاسبه ذيل مبلغ 1960000 ريال خواهد بود. 1960000= 64000000:( 28000000 × 448000)