نحوه محاسبه ماليات املاک و صدور مفاصاحساب

نظر به اينکه قانون ماليات هاي مستقيم اسفند ماه 1366 مجلس شوراي اسلامي از اول 1368 به موقع اجرا گذارده شده است به منظور تسريع در امور ارباب رجوع و صدور به موقع گواهي موضوع ماده 187 و اجتناب از بروز اشتباه در نحوه تشخيص و محاسبه درآمد و ماليات مربوط به نقل و انتقال قطعي املاک و حق واگذاري محل و رفع ابهامات احتمالي ضرورت رعايت موارد ذيل را متذکر و مقرر مي شود مراتب زير که به تأیيد هيئت عمومي شوراي عالي مالياتي هم رسيده است به کليه حوزه هاي مالياتي و هيئت هاي حل اختلاف مالياتي ابلاغ و مورد عمل قرار گيرد.
1- ارزش معاملاتي موجود به استناد تبصره 2 ماده 64 تا تعيين ارزش معاملاتي موضوع ماده مذکور مناط اعتبار و ملاک محاسبات خواهد بود.

2- نقل و انتقال قطعي املاکي که تاريخ تملک انتقال دهنده قبل از اول سال 1368 مي باشد اعم از اينکه قيمت مذکور در سند کمتر يا بيشتر از ارزش معاملاتي باشد به حکم ماده 59 مشمول مالياتي معادل چهار درصد ارزش معاملاتي زمان فروش ملک است.

3- نقل و انتقال قطعي املاکي که تاريخ تملک انتقال دهنده از اول سال 1368 به بعد مي باشد به موجب ماده 60 به مأخذ ما به التفاوت ارزش معاملاتي زمان تملک و زمان فروش و به نرخ ماده 131مشمول ماليات بوده و عند الاقتضاء تبصره هاي يک و دو ماده مزبور بايد رعايت شود و در صورتي که بر اساس محاسبه فوق مالياتي به معامله تعلق نگيرد يا ماليات متعلق کمتر از چهار درصد ارزش معاملاتي زمان فروش باشد بايد مالياتي معادل چهار درصد ارزش معاملاتي زمان فروش وصول شود و اگر بهاي فروش مذکور در سند بيشتر يا کمتر از ارزش معاملاتي زمان فروش باشد تاثيري در حکم نخواهد داشت. در مورد اين بند لازم است به مثال هاي ذيل توجه شود:
مثال الف– تاريخ تملک انتقال دهنده ارديبهشت ماه 68 و ارزش معاملاتي ملک در تاريخ تملک ده ميليون ريال بوده است تاريخ انتقال خرداد ماه 69 و ارزش معاملاتي ملک چهارده ميليون ريال مي باشد. در اين حالت درآمد مشمول ماليات عبارت است از:
درآمد مشمول ماليات 4000000=10000000-14000000 ماليات متعلقه 926000=(نرخ ماده 131)
مثال ب– تاريخ تملک انتقال دهنده فروردين 1368 و ارزش معاملاتي ملک در تاريخ تملک شش ميليون ريال بوده است تاريخ انتقال تيرماه 1369 و ارزش معاملاتي ملک هفت ميليون ريال مي باشد. در اين حالت درآمد مشمول ماليات عبارت است از:
درآمدمشمول ماليات 1000000=6000000-7000000 ماليات متعلقه به درآمد فوق 154000=(نرخ ماده 131چون ماليات متعلقه از چهار درصد ارزش معاملاتي که 280000=4% ×7000000 ريال است کمتر مي باشد لذا به حکم قسمت اخير ماده 60 بايد ماليات معادل چهار درصد ارزش معاملاتي از زمان فروش يعني 280000 ريال وصول شود.
مثال ج– تاريخ تملک ملک مشتمل بر يک طبقه ساختمان تير ماه 1368 و ارزش معاملاتي آن در تاريخ تملک هشت ميليون ريال مي باشد. مالک با حفظ بناي موجود مبادرت به احداث يک طبقه ساختمان جديد نموده که ارزش معاملاتي آن در تاريخ شهريور ماه 1369 که مالک قصد فروش ملک را دارد سه ميليون ريال و ارزش معاملاتي عرصه و اعيان قديمي 11 ميليون ريال است در اين حالت به حکم تبصره يک ماده 61 ماليات فروش بناي احداثي توسط انتقال دهنده عبارت است از:
ماليات فروش بناي احداثي ريال 120000=4% × 3000000 3000000=8000000-11000000 درآمد مشمول ماليات بابت فروش عرصه و اعيان قديمي ماليات بر درآمد بابت درآمد مشمول ماليات فروش عرصه و اعيان قديمي 624000=(به نرخ ماده 131)×4000000 کل ماليات نقل و انتقال قطعي ملک 744000=120000+624000

4- نقل و انتقال قطعي املاک در صورتي که با عقدي غير از عقد بيع مانند صلح و هبه انجام شود و انتقال معوض باشد مشمول حکم ماده 63 بوده و ماليات ملک مورد انتقال بايد حسب مورد طبق مقررات مواد 59 و 60 محاسبه و وصول و گواهي موضوع ماده 187 با رعايت ضوابط تعيين شده در بندهاي 2 و 3 اين بخشنامه برحسب مورد صادر گردد و توجه خواهند داشت هرگاه عوضين هردو ملک باشند هر يک از متعاملين بايد ماليات نقل و انتقال قطعي ملکي را که انتقال مي دهند به ترتيب فوق پرداخت نمايند.

5 - در مورد املاکي که داراي مغازه يا محل کسب خالي بوده و مورد انتقال واقع بشود بايد توجه شود که مدلول و مفهوم ماده 62 اين نيست که ما به التفاوت ارزش معاملاتي با ارزش روز ملک به عنوان تفاوت ارزش موضوع ماده مزبور محسوب گردد. بلکه در صورت لزوم بايد با تعيين ارزش روز ملک داراي مغازه يا محل کسب خالي و مقايسه آن با ارزش روز همان ملک در صورتي که همان مقدار اعياني داشت ولي فاقد مغازه يا محل کسب خالي بوده ما به التفاوت حاصل را که همان تفاوت ارزش ناشي از موقعيت تجاري مغازه يا محل کسب خالي مذکور در ماده 62 است مأخذ محاسبه ماليات موضوع ماده مزبور قرار دهند. بديهي است در مواردي که ملک داراي چند مالک باشد تفاوت ارزش تعيين شده بايد ابتدا به نسبت سهم مالکين تعيين و سپس مورد اعمال نرخ چهار درصد و هشت درصد بر حسب مورد قرار گيرد. در اين خصوص به منظور درک صحيح و توضيح مطلب لازم است به مثال هاي زير توجه شود:
مثال الف– ارزش روز يک باب خانه مشتمل بر دو باب مغازه خالي بيست و پنج ميليون ريال است و در صورتي که ملک مزبور داراي همان مساحت زير بنا (اعياني ) ولي فاقد دوباب مغازه خالي باشد در مقايسه با حالت داراي دوباب مغازه ارزش روز آن پانزده ميليون ريال ميشد بنابراين تفاوت ارزش موضوع ماده 62 نسبت به ملک ده ميليون ريال است که بايد مأخذ محاسبه مقطوع ماده مزبور واقع شود بدين بيان که ماليات نقل و انتقال قطعي بايد از مأخذ ارزش معاملاتي و حسب مورد با رعايت مواد 59 و يا 60 محاسبه و وصول و از مأخذ ده ميليون ريال تفاوت ارزش فوق الاشاره نيز بايد ماليات مقطوع موضوع ماده 62 محاسبه و وصول شود .
مثال ب – ارزش روز ملکي که کلاً به صورت محل کسب خالي است به لحاظ موقعيت تجاري چهل ميليون ريال و ارزش روز ملک مزبور اگر داراي همان مقدار مساحت زيربنا (اعياني) به صورتي غير از محل کسب خالي باشد بيست ميليون ريال خواهد بود. بايد توجه شود که حکم اين ماده منحصرا ً ناظر به املاکي است که داراي مغازه يا محل کسب خالي هستند و لذا در مورد املاک فاقد مغازه يا محل کسب خالي ولو اينکه در منطقه تجاري هم قرار داشته باشد حکم ماده 62 جاري نخواهد بود و بايد به وصول ماليات نقل و انتقال قطعي اکتفا شود. هم چنين بايد دانست اين قبيل املاک که نقل و انتقال آن ها به لحاظ داشتن مغازه يا محل کسب خالي علاوه بر ماليات موضوع مواد 59 و يا 60 مشمول ماليات موضوع ماده 62 نيز مي شود مطلقاً مشمول مواد 73 و 78 نمي باشد.

6 - در مورد املاکي که ارزش معاملاتي آنها تعيين نشده است اعم از اين که انتقال آن در دفاتر اسناد رسمي يا با سند عادي انجام شود به حکم ماده 61 بايد ارزشي که در سند درج مي شود مأخذ محاسبه ماليات موضوع مواد 59 و 60 حسب مورد قرار گيرد.

7 - در مواردي که انتقال ملک در دفتر اسناد رسمي انجام نمي شود ولي ملک داراي ارزش معاملاتي است به موجب ماده 59 و ماده 61 ارزش معاملاتي بايد حسب مورد مبناي محاسبه ماليات مواد 59 و يا 60 واقع شود.

8 - در مواردي که انتقال گيرنده ملک دولت يا شهرداري ها يا موسسات وابسته به آن ها باشند در صورتي که مورد مشمول معافيت ماده 70 نباشد و هم چنين در مواردي که ملک به وسيله اجراي ثبت و يا ساير ادارات دولتي به قائم مقامي مالک انتقال داده مي شود فارغ از بهاي معامله که در سند درج مي شود به طور کلي بايد ارزش معاملاتي ملک بر حسب مورد مأخذ محاسبه ماليات موضوع مواد 59 و يا 60 قرار گيرد مگر اينکه بهاي مذکور در سند کمتر از ارزش معاملاتي باشد که در اين صورت به حکم ماده 66 همان مبلغ کمتر از ارزش معاملاتي بايد ماخذ محاسبه ماليات مذکور واقع شود و بايد توجه داشت که در مورد اخير در صورتي که ملک داراي مغازه يا محل کسب خالي نيز باشد مورد از شمول حکم ماده 62 خارج خواهد بود.

9 - در مورد معافيت موضوع ماده 70 بايد مطابق راي مشورتي شماره 30/4/3341 مورخ 1368/03/28 شوراي عالي مالياتي اقدام لازم به عمل آيد.

10 - از نظر موارد شمول ماده 78 يادآور مي شود حکم اين ماده ناظر به درآمدي است که مالک ملک در نتيجه واگذاري يکي از حقوق خود نسبت به ملک مزبور که حکم آن ضمن مواد 53 تا 77 بيان نشده با حفظ مالکيت ملک تحصيل مي نمايد به طور مثال مستاجر مغازه اي مي خواهد مغازه اجاري خود را به شخص ديگري واگذار نمايد و مالک بابت اين تغيير مستاجر ممکن است از مستاجر قبلي يا مستاجر جديد مبلغي به عنوان حق رضايت براي واگذاري مغازه از طرف مستاجر قبلي به مستاجر جديد دريافت نمايد که اين مبلغ از نظر مالياتي مشمول حکم ماده 78 خواهد بود.