توضیح ابهامات و یادآوری نکات مهم نحوه محاسبه مالیات علی الحساب بساز و بفروشی در موقع انتقال قطعی توسط حوزه مالیاتی ذیربط

نظر به اینکه دستورالعمل شماره 30/4/9430/46722 مورخ 1374/08/17 مربوط به مالیات علی الحساب بساز و بفروشی از جهت مبانی و نحوه محاسبه و میزان مالیات، موجب بروز مشکلات ابهاماتی شده است و بنا به پیشنهادهای واصله از وزارت محترم مسکن و شهرسازی مبنی بر تجدید نظر اصولی نسبت به دستورالعمل مذکور، به منظور تسهیل و تشویق سرمایه گذاری سالم در زمینه تولید انبوه مسکن و تحقق اهداف دولت در خصوص تامین مسکن اقشار مختلف، ضمن بررسی و کارشناسی همه جانبه و استعلام و گردآوری اطلاعات رسمی از مراجع ذیصلاح در مورد بهای انواع ساختمان ها، اینک ضمن ایضاح ابهامات و یادآوری نکات مهم نحوه محاسبه مالیات علی الحساب بساز و بفروشی در موقع انتقال قطعی توسط حوزه مالیاتی ذیربط و طرز تشخیص علی الرأس درآمد مشمول مالیات مودیان موصوف پس از انقضای مهلت تسلیم اظهارنامه سال مالیاتی مربوط توسط حوزه مالیاتی صلاحیت دار را به شرح زیر مقرر می نماید:
الف- تبیین مفاهیم کلی:
1- درآمد مشمول مالیات ”بساز و بفروش“ به دلالت حکم ماده 77 قانون مالیات های مستقیم درآمدی است که منحصراً از فروش اعیانی ملک (ساختمان و تجهیزات مربوط) عاید فروشنده می شود و این درآمد در موارد تشخیص علی الرأس حاصل اعمال ضریب مربوط در قرینه (بهای فروش اعیانی) خواهد بود و لذا، افزایش بهای زمین که ممکن است در فاصله زمانی تملک آن تا احداث بنا و انتقال ملک حادث شود و نیز مبلغ پرداختی به شهرداری ها و بخشداری ها برای دریافت مجوز افزایش تراکم ساخت که موجب افزایش عرصه می گردد تأثیری بر قیمت اعیانی و نهایتاً درآمد حاصل از فروش آن ندارد.

2- در مورد تعدد مالکین، هر یک از مالکین که سهم مالکیت او از واحدهای مورد انتقال بیش از یک واحد با مساحت سهم اعیانی معادل متوسط سطح زیر بنای واحدهای مذکور باشد، مشمول مالیات بساز و بفروشی برابر مقررات تبصره ماده 77 قانون مالیات های مستقیم مصوب اسفند ماه 1366 خواهد بود. به عنوان مثال اگر چهار واحد به ترتیب با مساحت هر یک 150، 150، 120، 60 متر مربع مورد انتقال بوده و سهم مالکیت یکی از مودیان مورد بحث یک دانگ باشد، چون مساحت زیر بنای واحدهای یاد شده 120=4:(60+120+150+150) مترمربع بوده‌ و سهم ‌مودی ‌معادل 80=6دانگ:(60+120+150+150) مترمربع می باشد، در نتیجه، مودی مورد نظر مشمول مالیات بساز و بفروش نخواهد بود.

3- در مورد اشخاص حقیقی صرف دارا بودن سابقه پرداخت مالیات بساز و بفروش که براساس حکم تبصره ماده 77 و نصاب های قسمت اخیر این تبصره وصول گردیده، کفایت حقوقی و قانونی بر اینکه شغل شخص همواره بساز و بفروش است، ندارد و برای مطالبه مالیات بساز و بفروش باید با رعایت نصاب های مذکور در تبصره یاد شده اقدام شود

4- با فروش واحدهای مسکونی احداثی توسط اشخاصی که شغل آنها بساز و بفروشی است یا از نظر مالیاتی بساز و بفروش تلقی می شود، مطالبه مالیات مستغلات مسکونی خالی موضوع ماده 10 قانون مالیات های مستقیم به سبب آنکه این گونه املاک ”آماده فروش“ بوده است و نه اجاره، فاقد وجاهت قانونی است.

5- در مورد انتقال یک واحد مسکونی یا دو واحد کسبی طی یک سال در هر حال مالیات علی الحساب قابل وصول نمیباشد، لکن در مورد انتقال واحدهای بعدی ظرف آن سال مالیات علی الحساب با احتساب واحد یا واحدهای قبلی وصول خواهد شد.

ب- مبنا و نحوه محاسبه مالیات علی الحساب: با توجه به حکم ماده 163 قانون مالیات های مستقیم مصوب اسفند ماه 1366 مبنی بر تناسب مالیات علی الحساب با سابقه مالیاتی یا حجم فعالیت، در مورد متوسط قیمت تمام شده انواع ساختمان ها در سنوات 1368 لغایت 1376 بررسی ها و تحقیقات لازم انجام و از بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران نیز استعلام گردید اینک با ملاحظه نتایج بررسی ها و تحقیقات و بنا به اختیار حاصل از ماده موصوف مقرر می دارد در کلیه مواردی که انتقال دهندگان املاک (اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی) مشمول مالیات بساز و بفروش میشوند، مالیات علی الحساب آنها از تاریخ ابلاغ این دستورالعمل بترتیب زیر محاسبه و وصول شود:
1- در مورد اشخاص حقیقی : بهای اعیانی مورد انتقال ، با توجه به نوع آن که در فهرست بهای انواع ساختمان موضوع این دستورالعمل درج شده است محاسبه و با اعمال آخرین ضریب تعیین شده برای بساز و بفروشی در جدول ضرائب مالیاتی ، درآمد مشمول مالیات ، که جنبه علی الحساب دارد تعیین و با رعایت معافیت موضوع ماده 101 قانون مذکور مالیات علی الحساب متعلقه ،‌بنرخ ماده 131 محاسبه و با منظور نمودن مالیات نقل و انتقال قطعی مربوط به اعیانی در حساب مالیات بساز و بفروش نسبت به وصول مازاد ( اگر باقیمانده ای باشد ) اقدام لازم بعمل آورند.

2 - در مورد اشخاص حقوقی : بهای اعیانی مورد انتقال ، براساس فهرست فوق الاشاره محاسبه و دو درصد بهای مذکور بعنوان مالیات علی الحساب بساز و بفروش وصول گردد . بدیهی است علیرغم علی الحساب بودن مالیاتهای موضوع قسمت 1 و 2 این بند ، در صورتی که مودی نسبت به آن معترض باشد می تواند با استفاده از مقررات تبصره 1 ماده 187 قانون مالیاتهای مستقیم ، ارسال پرونده امر را به هیأت حل اختلاف مالیاتی بطور خارج از نوبت درخواست و یا حسب مورد برابر قسمت اخیر تبصره یادشده اقدام نماید . در مواردیکه ساختمان به اتمام نرسیده است بهای مذکور در فهرست ، بایدبه نسبتی که عملیات ساختمانی انجام شده است منظور گردد . فهرست بهای انواع ساختمان ردیف نوع ساختمان و مصالح بکاررفته قیمت هرمترمربع ساختمانهای بتن آرمه (بتن مسلح ) هشتصدهزارریال 800 ریال ساختمانهای اسکلت فلزی و اسکلت بتونی ششصدوپنجاه هزارریال 650 ریال ساختمانهای پایه فلزی و پایه بتونی و ساختمانهای آجری با تیرآهن با هرنوع سقف باروکار سنگ‌وسرامیک وامثالهم پانصدوپنجاه هزار ریال 550 ریال ساختمانهای آجری با تیرآهن هرنوع سقف که روکار آنها آجر معمولی یا سیمان یا غیره باشد چهارصدو پنجاه هزار ریال 450 ریال توضیحات مربوط به فهرست : 1- در ساختمانهای بیش از چهارطبقه (بدون احتساب زیرزمین و پیلوتی ) به ازاء هر طبقه 2 درصد به ارزش طبقات پنجم و بالاتر اضافه شود مشروط بر اینکه افزایش مذکور از 30 درصد تجاوز نکند . 2- ارزش هر مترمربع زیرزمین پیلوتیهای غیرمسکونی که بعنوان انبار و یا محل تأسیسات و یا پارکینگ اتومبیل و غیره باشد ، معادل چهل درصد ارزش ساختمان مربوط محاسبه گردد . 3- دستگاههای حرارت مرکزی برای هر مترمربع در هر طبقه پانزده هزار ریال 15000 ریال . 4- دستگاههای تهویه مطبوع برای هر مترمربع در هر طبقه پنجاه هزار ریال 50000 ریال . 5- آسانسور برای هر طبقه هفت میلیون ریال 000ر000ر7 ریال 6- در صورتیکه اعیانی ملکی با نوع اعیانی مندرج در فهرست فوق مطابقت نداشته باشد . قیمت اعیانی باید با رعایت قرابت آن با یکی از انواع اعیانی مندرج در فهرست و اعمال تناسب تعیین گردد .

ج – طرز تشخیص درآمد و مالیات مودیان مشمول مالیات بساز و بفروش (اعم از حقیقی و حقوقی ) لغایت عملکرد سال 1376 از طریق علی الرأس ، در صورتیکه اسناد و مدارک معتبر که قیمت فروش اعیانی را به تفکیک مشخص نماید ارائه نگردد یا بدست نیاید ، لازم است با تحقیقات جامع و رعایت وضعیت اقتصادی و سطح قیمت های جاری سال مورد رسیدگی و سایر عوامل موثر ، بهای واقعی فروش اعیانی (قرینه ) تعیین و با اعمال ضریب مالیاتی سال مربوط ، درآمد مشمول مالیات محاسبه و مالیات متعلقه با توجه به مبالغ علی الحساب پرداختی قبلی مطالبه گردد. ضمناً باید توجه شود که در تعیین قرینه مذکور مبالغ مندرج در فهرست مزبور نیز (باکسر درصدهای متناسبی به ازاء هرسال که از سال مورد رسیدگی گذشته است ) به نوبه خودعامل مناسبی برای نیل به واقعیت ، در این زمینه خواهد بود . قطعاً توجه خواهند داشت در مواردی که خریدار از جمله اشخاص مذکور درماده 66 قانون مالیاتهای مستقیم باشد و قیمت خرید اعیانی را به تفکیک اعلام نماید، قیمت اعلام شده باید مأخذ محاسبات مالیات بساز و بفروشی در مراحل مربوط قرار گیرد .

حسن اجرای مقررات این دستورالعمل مستلزم رعایت نکته زیر خواهد بود:
1- ممیزین کل مالیاتی و هیأتهای حل اختلاف مالیاتی در مورد پرونده های مورد اختلاف باید موارد مذکور در فوق را حسب مورد رعایت و اعمال نمایند .
2- شعب شورای عالی مالیاتی نیز طبعاً درصورت وصول شکایت ، مراتب مقرر در این بخشنامه را مورد توجه قرار خواهند داد .
3- دادستانی انتظامی مالیاتی بر اجرای صحیح این دستورالعمل نظارت خواهد نمود.
4- اداره کل اطلاعات و خدمات مالیاتی در موقع تعیین ضرایب مالیاتی بساز و بفروش اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی توجه اعضاء محترم کمیسیون تعیین ضریب مالیاتی را به رعایت قیمت تمام شده و بهای فروش واقعی انواع اعیانی برای تعیین ضریب متناسب با فعالیت آن ها به نکات مندرج در این دستورالعمل جلب خواهد نمود .
5- با صدور این دستورالعمل کلیه دستورالعملهای صادره قبلی ملغی الاثر می باشد.
6- این دستورالعمل شامل پرونده هائی که مالیات آنها قبلاً به قطعیت رسیده و مختومه شده است، نخواهد بود.
مفاد این دستورالعمل به تأیید هیأت عمومی شورای عالی مالیاتی رسیده است.